中国城市化进入加速期 未来的楼市发展任有巨大空间

　　原标题：中国城市化进入加速期 未来的楼市发展任有巨大空间

　　在国务院下发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》整整两年之际，国家发改委宣布，将对这项通知落实情况进行详细督查。

　　国家发改委在近日发布的《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》中提到，各项目标任务的牵头部门、各级人民政府要在10月20日前完成自查，而在11月15日前，国家发改委同有关部门分赴各地区实地督查。

　　发改委强调，推动1亿非户籍人口在城市落户，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务。通过督查，摸清障碍和短板，提出有针对性的整改措施，从而推动上述方案落地见效。

　　“其实中央早就提过以人为核心的新型城镇化，但在现实中，出现了常住人口城镇化率远超户籍人口的现象。”天津财经大学人文学院院长丛屹向时代财经分析道，目前2亿多的流动人口长期在城市工作生活和纳税，但政府未能给他们提供户籍人口的待遇，这是政府在公共服务支出上的巨大欠账。

　　四年前的目标

　　早在2014年3月，国务院政府工作报告就明确提出：今后一个时期着重解决好现有“三个1亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

　　随后在2016年10月，国务院出台《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，该通知规定，除少数超大城市以外，其他类型的城市均要放宽对农业转移人口落户的限制，大中城市不能采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制，特大城市也要区分主城区和郊区，采取不同的落户政策。

　　上述落户方案提出的具体目标是，在“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1%以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率的差距比2013年缩小2%以上。

　　为了推动1亿非户籍人口在城市落户，2016年中央提出建立“人地钱”挂钩的政策，使得中央财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩，城镇建设用地增加规模和农业转移人口落户数量挂钩，财政性建设资金对城市基础设施的补贴数额也与农业转移人口落户数量挂钩。

　　此外，住建部陆续出台了《公共租赁住房管理办法》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等系列政策，政策将符合条件的农民工纳入了公租房保障范围，并通过共有产权、租住同权等方式，解决落户人员的居住问题。

　　然而，国家统计局数据显示，截止2017年末，全国城镇常住人口为8.13亿人，常住人口城镇化率为58.52%，比上年末提高1.17%，而户籍人口城镇化率只有42.35%，比上年末提高1.15%，户籍人口城镇化率距离“十三五”期间的目标还差2.65%。

　　现在，距离2020年仅有两年多时间，若按照年均1%的城镇化进度推算，要完成户籍人口城镇化率达到45%，任务仍然艰巨。

　　地方政府的顾虑

　　其实，户籍人口城镇化率远低于常住人口城镇化率的背后，是地方政府的一笔经济账。

　　按照目前的财政分权制度，户籍人口的公共服务主要由地方政府来承担，地方政府出于利益考量，在公共福利上往往优先考虑本地居民。

　　与城市户籍绑定的公共福利有多少呢？以重庆为例，在2015年户籍制度改革前，与城镇户籍挂钩的福利政策多达33项，而改革后，虽然退役士兵一次性补助标准、特困人员供养义务、城镇职工保险、职业培训补贴等近20项福利与户籍“脱钩”，但这意味着，尚有10余项福利仍然与户籍挂钩。而在浙江湖州德清县，目前有33项社会保障已经实现城乡一体化，但当兵安置仍然城乡有别。

　　“对地方政府而言，农业转移人口进城落户的公共成本主要包括各级政府在义务教育、养老保险、医疗卫生、就业培训、住房保障等5个领域的投入。”国家发改委宏观经济研究院研究员马晓河此前对媒体表示，如果要实现2020年农业转移人口落户的目标，各级政府需要承担大约3.9万亿元公共成本，人均13万元。

　　丛屹告诉时代财经，这其实都是过去该投却没有投入的支出，是城镇化过程中的政府欠账。他还强调，部分地方政府出于利益的考量，大搞土地财政，在一定程度上也造成了土地城镇化远远快于人口城镇化的失衡现象。

　　国家统计局数据显示，2000年至2016年期间，中国的城镇化率从36.22%提高到了57.35%，年均增长1.32%，而全国城市建成区面积从22439.28平方公里增加到了54331.5平方公里，年均增长5.68%，土地城镇化速度约是人口城镇化速度的4.3倍。

　　此外，虽然中央政策提倡非户籍人口落户时要“人地钱”挂钩，但国家卫计委流动人口服务中心研究员刘金伟撰文指出，这项政策目前还没有落实到位，在实施过程中缺乏可操作的细则。

　　刘金伟还指出，《土地承包法》中有“承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方”的规定，这与进城落户政策不以退地为条件的改革要求相违背，部分相互矛盾的政策也导致地方政府在推行改革的过程中存在顾虑。

　　楼市还有十年红利

　　目前，中国58.52%的城市化水平，接近1851年的英国、1930年的美国、1955年的日本和1980年的韩国。

　　“一般城镇化水平发展到70%以后速度会放缓，才会进入城镇化的后期发展阶段。”丛屹指出，中国的城镇化还处在人口向城市快速集中的中期阶段，城镇化水平每提高一个百分点，就会新增1000多万的城镇人口。

　　这也意味着，加速推进的城镇化进程，将为楼市提供持续稳定的需求基础。

　　“这种趋势预计未来十年内改变不了。”广东省体改研究会副会长彭澎在接受时代财经采访时表示，城镇化是经济发展的重要推动力，而经济发展、收入提高、生活水平改善等，反过来会促进楼市继续发展。

　　国家统计局数据显示，2016年全国进城农民工中，购买商品房的仅占16.5%。与此同时，中国流动人口呈现出更加稳定的发展趋势，例如，过去的暂时性流动变成长期流动，流入的城市也相对固定，过去个体流动变成家庭流动，在新生代流动人口中，近九成是夫妻双方一起流动，他们融入城市的愿望更加强烈。

　　正因为如此，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁近日在一次论坛上表示，未来潜在的购房人群将有5亿左右，这其中，大约2.87亿人是当前在城市务工的农民工，另外2亿人是未来新增的城镇人口。

　　李铁还表示，从住房的改善需求来看，中国25——30年的建筑平均寿命远低于英国（132年）、日本（100年以上）、美国（74年），因此未来的楼市发展任有巨大空间。